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Previsioni Mercato Immobiliare 2019 – 2020 e lungo termine

Inserito il 26/07/2019

Vediamo insieme le previsioni del mercato immobiliare nel lungo periodo.

Il numero di contratti di compravendita sta aumentando, come il numero di mutui accesi in questo ultimo periodo, ma siamo sicuri di dire, solo in base a questi dati che le previsioni del mercato immobiliare sono positive nel lungo periodo? Come potrete leggere in questa lunga analisi, capirete che non è così semplice.

Le case servono alle persone per abitare, e se non aumentano il numero delle persone, non dovrebbe aumentare nemmeno il bisogno del numero delle case, questo è il ragionamento base su cui bisogna partire per guardare al mercato immobiliare oggi in Italia e poterne trarre delle conclusioni.
Resta il fatto che il numero dei contratti di compravendita di case dal 2015 è aumentato, questo è un dato certo, come è certo che il numero di nuovi contratti di mutuo sono aumentati, nonostante questi dati, va detto che il prezzo degli immobili è ancora sottostimato, quindi se è il momento buono per comprare, a vendere non è che ci si rimetta, ma nemmeno ci si guadagna tanto, più avanti spiegheremo bene perchè, le ragioni sociali, e le Nostre previsioni del mercato immobiliare italiano su quali dati si basano.

L‘ultimo report trimestrale dell’ISTAT di Gennaio 2018 dice che il prezzo delle case diminuisce dello 0,5%, anche se si tratta del prezzo delle abitazioni già esistenti, quindi già abitate. Per quanto riguarda invece il prezzo delle abitazioni nuove, questo aumenta di media da un +0,3% ad un +0,6%.

 

Il numero delle compravendite aumenta dello 1,5% su base trimestrale

 

Previsioni mercato immobiliare e demografia:

La demografia è dunque basilare per fare una previsione del mercato immobiliare, allora andiamo a vedere: cosa ci dicono i dati demografici in questi ultimi anni?
Ci dicono che il numero di persone che abita in Italia non cresce, è più o meno stabile.
In questo numero ‘complessivo però’ ci sono dei distinguo: il numero di italiani che diminuisce, il numero di stranieri che aumenta, il numero di ‘nuove famiglie’ che non aumenta, le persone si sposano di meno ed hanno meno figli.
Questa lettura della demografia ha degli effetti sul mercato immobiliare.
Gli stranieri quando vengono in Italia, difficilmente lo considerano un trasferimento definitivo.

Previsioni Mercato Immobiliare a lungo termine:

 

Anche se trovano un lavoro fisso, dopo alcuni anni tendono a ritornare nel proprio paese di origine e qui in Italia non investire in immobili.
Se andiamo a vedere il numero di mutui erogati per comprare una casa, la percentuale di mutui presi da stranieri sarà molto minore alla percentuale di stranieri residenti nel Nostro paese; i motivi sono molteplici, dalla precarietà del lavoro agli stipendi bassi, ma quello che più conta è che di solito si lasciano sempre una possibilità di tornare da dove magari hanno lasciato parenti e proprietà immobiliari di loro possesso.

Il prezzo delle case oggi:

I prezzi delle abitazioni oggi si sono notevolmente abbassati, rispetto solo 10 anni fa’. In alcuni casi gli immobili hanno avuto fino al 50% della perdita di valore dal 2008, anno di inizio delle scoppio della bolla immobiliare.

La bolla immobiliare italiana di cui nessuno parla:

Ebbene sì, il mercato immobiliare italiano ha avuto una ‘bolla’, proprio come quello spagnolo, forse meno marcata, ma dagli stessi connotati.
L’entrata nell’euro, l’aumento della ricchezza media, la voglia di una casa, la speculazione edilizia, la cementificazione, la brama di guadagno di tanti palazzinari, ha portato a costruire tante case proprio perchè c’era tanto da guadagnare, i prezzi sembravano salire senza mai doversi fermare, ma nel 2008 è arrivata la crisi finanziaria che ha azzerato tutti i ‘guadagni virtuali’ dei proprietari di casa, che si sono ritrovati case dove ora pagano tasse smisurate rispetto il reale valore di mercato delle abitazioni, in quanto i calcoli dei vari catasti sono stati fatti proprio quando le rendite catastali erano effettivamente diverse dalla realtà di oggi.

Mercato immobiliare e crisi economica:

La crisi economica purtroppo non conosce affatto limiti: uno dei tantissimi settori che è stato colpito, e che pertanto ha subito una sorta di crollo molto pesante è quello delle compravendite immobiliari, settore che contribuisce a creare non soltanto reddito, ma anche tantissimi posti di lavoro. Non si pensi solamente al danno causato ai players diretti come agenzie immobiliari e costruttori edili, ma anche a tutto l’indotto che questo settore ha alle spalle.
Questo crollo è dovuto principalmente ad una ridotta capacità reddituale dei cittadini che per far fronte al periodo di crisi, hanno iniziato a vendere le proprie unità immobiliari incrementando l’offerta di immobili sul mercato, e dunque aumentando il numero di case in vendita, a fronte di un calo della domanda di degli stessi. Ciò ha causato un decremento consistente dei prezzi. ediamo pertanto quali sono stati i rami maggiormente colpiti del settore delle compravendite immobiliari.
Spesso e volentieri, quando si parla di ritorno al passato nell’immaginario collettivo si pensa ad un qualcosa di positivo, ma non in questo caso: negli anni Ottanta infatti, il mercato delle compravendite delle case ha raggiunto dei picchi veramente bassi per quanto riguarda le vendite e gli acquisti delle case, e nel periodo di crisi che sta colpendo l’Italia, il mercato immobiliare è riuscito ad eguagliare quei risultati bassi registrati circa quarant’anni fa.
Se si confrontano i dati delle vendite del 2011 con quelli del 2012, il confronto risulta essere veramente negativo: gli acquisti dei negozi sono calati del circa venti cinque percento, ovvero un quarto rispetto le vendite globali realizzate nel 2011, e lo stesso discorso lo si può fare per quanto riguarda le vendite degli uffici, che hanno subito la stessa percentuale di perdita, mentre riescono a subire una perdita minore le vendite dei capannoni industriale, con una percentuale del venti percento in meno, dato comunque sempre preoccupante se lo si paragona a quello del 2011.

La crisi economica e i dati in calo.

Essendoci la crisi, con tanto di licenziamenti e di lavoratori mandati in disoccupazione, il numero delle case vendute è diminuito, e questo ha avuto delle ripercussioni anche sulle banche: lo scorso anno infatti, si è registrato un calo del quaranta percento per quanto riguarda l’acquisto delle case richiedendo un mutuo, le richieste di mutui per altre spese diverse dall’acquisto di una casa sono scesi del trenta percento mentre l’acquisto dei semplici terreni è calato del circa venti cinque percento, altri dati preoccupanti che simboleggiano appunto che la crisi economica risulta essere ancora presente in Italia. Anche le vendite delle case residenziali hanno avuto un crollo assolutamente da non sottovalutare: la percentuale di perdita è stata del circa venti cinque percento, che in termini monetari equivale ad una perdita di circa settanta cinque miliardi di euro,
Entrando maggiormente nei dettagli, le più grandi città d’Italia hanno registrato soltanto una serie di cali per quanto riguarda il valore cioè il prezzo delle case da vendere: le città che hanno subito un calo maggiore sono Catania e Genova, con una percentuale che si aggira attorno ai quattro percento in entrambi i casi, seguite dalla città di Torino, che registra una perdita del circa due percento, mentre Milano e Roma riescono a contenere le perdite, con una percentuale di poco superiore all’uno percento.

Le uniche due città che riescono a registrare un aumento sono Napoli, che registra un aumento del circa venti percento, grazie ad una particolare manovra da parte del Comune che è riuscita a non far crollare il mercato immobiliare e Verona, che purtroppo registra un aumento veramente lieve, che si distacca di pochissimo dallo zero percento.

Cosa incide sulle previsioni del mercato immobiliare: i dati di compravendita di immobili sono in aumento, ma non mancano le preoccupazioni.

Vi sono alcuni dati in aumento, ma questi purtroppo non danno segni di miglioramento, anche perché paradossalmente, i dati in aumento sarebbero dovuti essere dei dati che avrebbero dovuto subire delle perdite, cosa che in periodo di crisi tendono ad aumentare notevolmente: la prima rata del mutuo, per coloro che con tanti sacrifici riescono ad accenderlo, è aumentata del circa tre percento, raggiungendo una somma pari a sette cento euro, così come è aumentata anche la percentuale del tasso d’interesse, che passa dal tre percento al quattro percento. A complicare ulteriormente la situazione, a scendere è il tempo di restituzione del mutuo, che passa dall’avere una durata massima di venti quattro anni ad un periodo massimo di venti due anni, e quindi due anni in meno.
Analizzando tutti questi dati, i commenti dei diretti interessati non sono affatto felici: il vice direttore dell’agenzia delle entrate Alemanno ha spiegato che è veramente difficile fare una sorta di previsione per quanto riguarda l’anno in corso, mentre il direttore dell’Osservatorio immobiliare Guerrieri ha spiegato che la situazione può soltanto peggiorare, e che nel mercato immobiliare i venditori tendono ad abbandonare le trattative pur di non perdere denaro, e che nel mercato rimane solamente chi ha estremamente bisogno di vendere.

Come vendere casa in questo periodo.

Come ribadito più volte, la crisi economica non sta risparmiando nessuno, ed anche questo mercato è stato completamente investito: come si può quindi vendere casa in questo periodo?

Un metodo ci sarebbe, ma questo spesso non è visto di buon occhio: il metodo in questione è quello di abbassare il prezzo dell’immobile, ma non tutti i proprietari sono disposti a farlo. Nella loro mente infatti, giustamente alberga un unico quesito, ovvero “perché per vendere devo perderci del denaro?” A questo quesito vi è una semplice risposta, che purtroppo non piace a tutti: se si vuole vendere, bisogna andare incontro al cliente, che spesso non possiede tutto il denaro richiesto, e pertanto se si vuole veramente vendere bisogna semplicemente abbassare il prezzo, sacrificando una parte del proprio profitto. Da notare inoltre che il calo del prezzo è dato dal fatto che essendo la domanda molto bassa, la quale arriva a toccare dei picchi raggiunti soltanto tantissimi anni fa, e essendo l’offerta altissima, il prezzo di un immobile cala notevolmente: questa è la dura legge del mercato, che in periodo di crisi si rafforza maggiormente. Speriamo in una stabilità del mercato in un prossimo futuro.

Mercato Immobiliare e riforma del catasto:

Con la riforma del catasto cambierà il valore degli immobili, l’80% delle famiglie italiane ( che sono 23 milioni, secondo l’ultimo censimento) possiede un immobile e quindi il numero di persone coinvolte in questo novità catastale è enorme, visto che una famiglia media italiana é composta da 3 persone ( per ‘famiglia’ si intende anche 1a persona che vive da sola).

Ma torniamo ai numeri e a quanto questa riforma del catasto inciderà sul valore catastale delle case, ricordando che stiamo parlando di indiscrezioni e che ancora ci vorranno mesi prima di arrivare ad una stesura completa di questa importante riforma del catasto.
  1. Il valore catastale delle case di proprietà sarà diminuito di circa il 20%, ma solo su case con categoria catastale bassa. Il mercato immobiliare sta passando un grave periodo di crisi.  I valori catastali aumentano in continuazione per legge, ed ormai non corrispondono più al valore reale di una casa. Ci sono case che addirittura hanno un valore catastale 10 volte superiore a quello reale di mercato.   Il grande problema dei proprietari di case è infatti non tanto vendere la casa ( cosa ormai diventata difficilissima visto che non ci sono offerte), ma è quello di pagare le tasse sulla casa, sempre più importanti sia per l’aumento delle tasse, sia per l’aumento del valore catastale. In particolare, saranno gli immobili di categoria catastale “s” che usufruiranno dalla stima di un tecnico, che si baserà sui parametri reddituale e di costo.
  2. Ricostruzione a tavolino della superficie delle unità senza planimetria: chi non ha una planimetria, potrà mandarla al catasto tramite internet, sicuramente un bel risparmio di tempo.
Quindi, se ancora non ci sono punti fermi per questa riforma del catasto le novitàsembrano importanti e fanno sperare ai milioni di italiani proprietari di case , che finalmente non debbano più pagare cifre astronomiche di tasse, tasse basate su un valore catastale del tutto fuori mercato.
Ricordiamo che in questo periodo di crisi economica, ci sono molte persone che hanno perso il lavoro e non possono rientrare ad usufruire il Modello Isee proprio a causa della ‘rendita catastale’ troppo alta, che fa schizzare la rendita personale a cifre assurde anche per chi, nella realtà non guadagna nemmeno 1 euro al mese.

Mercato Immobiliare. 2017, l’anno della riscossa
Il mercato immobiliare è sempre stato uno dei più stabili e redditizi mai conosciuti tra gli investimenti. Anche in periodi di crisi, infatti, l’investimento nel mattone è stato sempre sentito come sicuro. La situazione della compravendita di immobili, tuttavia, si muove insieme alla crisi, e da essa è stata particolarmente compromessa negli ultimi anni, quando la perdita di valore ingente degli immobili non è concisa con un acquisto serrato, ma con centinaia di migliaia di case lasciate in abbandono. Quali sono le previsioni 2018 per i prezzi del mercato immobiliare?

 

Bisogna essere positivi, ma con cautela

Per il 2018 gli atteggiamenti degli esperti tendono ad essere abbastanza positivi, poiché si crede in una ripresa lenta ma costante. La crisi economica che vessa la società italiana ormai da quasi 10 anni sta lentamente volgendo al termine: questo significa che presto anche le famiglie monoreddito o con redditi bassissimi otterranno nuovamente un potere d’acquisto maggiorato rispetto agli anni più bui della crisi, potendosi permettere di rimettere in moto l’economia anche nel settore immobiliare.
Mario Breglia, presidente di “Scenari Immobiliari”, ha tuttavia parlato ancora di “mercatino immobiliare”, ossia di piccole mosse per la ripresa economica che però sono ben lontane da quel boom che si verificò tra gli anni Settanta e gli anni Novanta.

Stime per il mercato immobiliare

Si stima, comunque, che per il 2018 ci sarà un ulteriore  rialzo sul numero complessivo di transazioni economiche che si erano verificate nel solo mercato immobiliare nel 2016 e 2017: il 2016 , si era chiuso comunque con un bilancio positivo ed un rialzo delle transazioni di oltre il 16%. Questo significa che in soli due anni il mercato immobiliare è cresciuto di oltre 23 punti percentuali, spia di un sistema che sta cambiando e che sta cercando di ritrovare un trend positivo.
Nei dati del 2016, tuttavia, emerge chiaramente che, nonostante l’aumento di transazioni, il prezzo complessivo degli immobili è stato nuovamente in calo: basti pensare che dal 2008 ad oggi gli immobili hanno perso generalmente il 50% del proprio valore. Nel solo 2016 ne hanno perso il 2%, un trend comunque migliore rispetto agli anni iniziali della crisi, durante i quali il picco a ribasso dei prezzi immobiliari è stato davvero vertiginoso.
Secondo i dati de Il Sole 24 ore, tuttavia, la curva crescente di acquisto degli immobili rimane strettamente legata a due fattori che si intersecano: il luogo di compravendita e il prezzo al metro quadro.
Nelle principali città italiane come Roma e Milano, ad esempio, per il 2017 sono previste quasi 40 mila transazioni che riguardano immobili dai 5000 ai 7000 euro a metro quadro. Questo dipende dalla conformazione delle città, più propense ad ospitare immobili di pregio, soprattutto nelle zone centrali, ma anche dal costo della vita quotidiana in queste grandi metropoli. In città come Genova, Bari, Bologna, Palermo o Napoli, la concentrazione delle transazioni immobiliari è molto più bassa e riguarda immobili con prezzi inferiori al metro quadro, almeno secondo le stime.

Cosa c’è e cosa manca al mercato immobiliare

Il mercato immobiliare, come tutti i mercati d’investimenti, è soggetto a controlli e tassazioni che lo rendono strettamente vincolante. Proprio la tassazione elevata, secondo gli esperti, è una delle grandi pecche della scarsa propensione delle famiglie alla compravendita immobiliare. Non solo, infatti, bisogna pagare le giuste tasse su ogni casa, ma ci sono anche delle imposte che risultano particolarmente vessatorie, specialmente se si tratta di seconde o terze case. Le imposte sui rifiuti, ad esempio, o i costi di gestione di molti servizi amministrati dallo Stato, sono particolarmente elevati tanto da non poter permettere alle famiglie il mantenimento di un altro immobile, se pure possono permettersi di acquistarlo. Anche l’Imu, inoltre, è molto più alta sulla seconda casa che sulla prima, quindi è difficile che una famiglia media accetti di fare un investimento di questo tipo, anche e soprattutto tenendo conto delle zone. Se una famiglia possiede una seconda casa nella propria stessa città o in una città in cui gli affitti sono molto vivaci (ad esempio una città studentesca) ha ottime probabilità che quella casa non sia mai sfitta, e quindi che gli inquilini, se non sono morosi, paghino una cifra tale da riuscire a coprire le spese e a guadagnarci.
Se le seconde case sono situate in luoghi di villeggiatura, specialmente se sono marittimi, ci sono meno possibilità che la casa venga affittata tutto l’anno, e quindi aumentano per la famiglia proprietaria le spese da coprire.
Gli stipendi, inoltre, specialmente nelle famiglie giovani, non sono quasi mai molto elevati, tanto che le giovani coppie tendono il più possibile a rimanere in affitto oppure a stipulare un mutuo privato con i propri genitori, che anticipano i soldi per l’acquisto di un immobile e poi se li fanno restituire dai figli a rate, permettendo loro di non pagare interessi rispetto alla banca. La disoccupazione ancora galoppante, dunque, è un’altra spina nel fianco per il mercato immobiliare, che non riesce ad accogliere richieste speculative o larghe fila di investitori che acquistano una casa solo per depositare delle liquidità, ma si limita ad offrire tetti sopra la testa a chi ha bisogno solo e soltanto di quella casa per viverci e non ha minimamente intenzione di effettuare investimenti o speculazioni economiche.

La questione dei mutui

Il mutuo è uno dei modi più semplici e più diffusi di acquistare casa e controllarne l’andamento, è uno dei modi per poter fare una stima delle previsioni mercato immobiliare. Se si vuole comprare la casa dove si vive insieme alla propria famiglia ma non si hanno sufficienti liquidità per acquistarla di tasca propria si contrae con la banca un mutuo, nel quale gli acquirenti si impegnano a restituire ratealmente la cifra prestata dalla banca, unitamente ai relativi interessi maturati nel tempo. A causa della crisi economica, però, ottenere un mutuo è diventata un’impresa quasi impossibile, perché le garanzie richieste dalle banche si sono fatte sempre più stringenti, a tutta difesa dei capitali dei loro risparmiatori. Allo stesso tempo, però, i posti di lavoro, soprattutto giovanili, sono sempre più diventati precari, privi di contratti validi o comunque diversi dal classico posto di lavoro determinato o indeterminato. Nella costellazione di lavori creativi che fanno uso del web, per esempio, i contratti possono essere a cottimo ma anche a visualizzazioni, quindi sempre più liberi professionisti sono svincolati da un datore di lavoro stringente e rimangono nell’ombra, almeno finché non si aprono una partita Iva.
I mutui, dunque, sono quasi un’utopia, ed è chiaro che chi dispone di grandi liquidità non sono certo i giovani e giovanissimi. Sempre più spesso, allora, capita che si opti per il mutuo privato di cui si parlava sopra, un modo per far rimanere il denaro in famiglia e non impelagarsi in mutui con la banca. In questo scenario, se dei giovani hanno delle professioni particolarmente redditizie, è comunque poco probabile che possano permettersi di acquistare una casa a fini solamente speculativi: preferiscono, piuttosto, comprare l’unico immobile dove vivranno a prezzo di grandi sacrifici.

Gli immobili di lusso: un mondo parallelo

Il lusso in tutte le sue forme (macchine, abiti, gioielli e altri veicoli) non è mai stato intaccato dalla crisi economica, che ha anzi concentrato nelle mani di pochissimi la ricchezza di milioni di famiglie. Per questo motivo il trend della compravendita degli immobili di lusso, pur essendo diminuito nel corso della crisi, ha seguito un andamento a sé stante. Nel 2016 le transazioni economiche riguardanti immobili di lusso sono cresciute addirittura del +30%, quindi molto di più che per le case cosiddette normali.
Quello che è diminuito sensibilmente, di circa il 40%, è il tempo medio di vendita. Se prima della crisi potevano trascorrere anche più di 30 mesi prima di riuscire a vendere un immobile di lusso, adesso la tempistica è drasticamente scesa a poco più di 20 mesi. Questo potrebbe dipendere dal profondo calo dei prezzi anche per i beni di lusso, divenuti accessibili ad una fascia di risparmiatori sempre abbienti, ma comunque molto meno inavvicinabili di un tempo. Coloro che, con il calo dei prezzi, possono permettersi l’acquisto di un bene di lusso che varrà molte volte tanto quando la crisi sarà finita del tutto, dunque, ci tengono a stringere i tempi per formalizzare l’accordo, sfruttando l’onda del calo dei prezzi per mettere le mani su immobili un tempo da sogno fiabesco.

La situazione positiva della Liguria

La regione in cui il mercato immobiliare ha subito un risveglio più vivace è sicuramente la Liguria. Nelle città di Genova e di Imperia, infatti, il mercato immobiliare è cresciuto a ritmi molto sostenuti nel 2016, permettendo una ripresa più veloce che in altre regioni.
Anche se i prezzi continuano a diminuire, con un calo negli ultimi sei mesi del 2016 pari all’1%, acquistare un immobile nel centro storico di queste città della riviera è diventato molto più accessibile, perché la maggior parte delle case e degli appartamenti centrali vengono venduti con un prezzo tra i 2500 e i 3000 euro al metro quadro. Grazie alla discesa dei prezzi e al complessivo mercato di tipo abbordabile, il potere d’acquisto di una famiglia media è attorno ai 200 mila euro, con il quale si può acquistare un grande appartamento di più di 80 metri quadri.

Previsione mercato immobiliare: conclusioni 

Probabilmente nel prossimo periodo gli affacci delle famiglie sul mercato immobiliare saranno ancora timidi. Anche le famiglie che dispongono della liquidità adatta per acquistare una casa, infatti, temono rovesci di fortuna. Quando i prezzi sono bassi e il mercato si inizia a muovere dopo un lungo torpore, invece, è proprio il momento di acquistare. Chi ha delle liquidità da sistemare dovrebbe tentare l’acquisto di un appartamento anche come investimento, per battere sul tempo i grandi investitori che tendono a concentrare enormi fette di mercato immobiliare nelle proprie mani, rivendendo poi a un prezzo maggiorato una volta che il mercato si è fatto più stabile e più ricco.

 
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