Tiene il mercato immobiliare del pregio, soffre il mercato delle piccole locazioni
Inserito il 15/04/2021Il perdurare della pandemia, che si è manifestata con particolare veemenza nel Nord Italia e in Lombardia, ha influenzato la performance del mercato immobiliare milanese ma il mercato di pregio ha tenuto. Addirittura, nel trimestre luglio agosto e settembre il settore ha fatto registrare livelli di attività nettamente superiori ai corrispondenti mesi del 2019 e ha così consentito il recupero di parte del terreno perduto durante il lockdown primaverile.
A Milano la domanda di acquisto delle famiglie è stata influenzata soprattutto dalle nuove esigenze di vita dovute alle restrizioni imposte. Gli acquirenti prediligono infatti zone meno centrali a fronte di un più vantaggioso rapporto tra dimensione dell'immobile, e prezzo, e della presenza di zone verdi. Il trend già in corso, di una preferenza per la qualità dell'immobile a discapito della location, ha subìto un'accelerazione: ne beneficiano i nuovi sviluppi residenziali in contesti più periferici e comunque ben collegati alla città. Nonostante i benefici fiscali connessi alle ristrutturazioni, la domanda si concentra ancora largamente su immobili già ristrutturati di qualità rispetto agli immobili da ristrutturare.
Il terzo trimestre - ha dichiarato Luca Dondi, Ceo di Nomisma - gravato da minori limitazioni alla circolazione, ha visto il concretizzarsi di operazioni compresse nei mesi del lockdown primaverile. La parziale ripresa è imputabile alla riconfigurazione della domanda, sia di acquisto che di locazione, verso immobili di dimensioni mediamente più ampie e localizzati in zone più vivibili e meno centrali".
"Rimane per contro penalizzato il mercato dei piccoli immobili - ha aggiunto - travolto dall'assenza della domanda di locazione e di conseguenza meno interessante anche per l'investimento".
"La pandemia ha sparigliato le carte portando a un aumento dell'interesse istituzionale verso la residenza - ha commentato Roberto Magaglio, licence partner Engel & Völkersv - la casa, unico ambiente realmente vissuto durante l'epidemia di Covid-19, si è impadronita anche degli interessi degli investitori grazie alla grande domanda sostenuta da bassi tassi di interessi, dalla resilienza dei prezzi e dal desiderio della domanda di usufruire di spazi più grandi".
Cresce la domanda nei confronti delle zone semicentrali
Tra le zone più richieste del centro storico si segnalano Brera e il Quadrilatero, dove le quotazioni top arrivano a circa 18 mila euro mq. Per quanto riguarda la zona ovest, le aree preferite sono Pagano, Buonarroti, Fiera e Sempione dove i prezzi medi vanno da 5.500 a 7.000 euro al mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 3.900 a 5.100 euro al mq per quelli da ristrutturare. Fuori range le quotazioni di City Life, stabili e comprese tra 6.800-11.200 euro al mq e quelle di Gambara e San Siro, comprese tra 3.500-5.000 euro circa.
Nella zona est, si distinguono Porta Venezia - Indipendenza: qui i prezzi medi registrano una lieve flessione, con valori compresi nel range 5.500-7.000 euro al mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo. Fa eccezione Città Studi dove le quotazioni medie diminuiscono sia per le abitazioni nuove - ristrutturate sia per le abitazioni da ristrutturare. Isola e Porta Nuova sono invece le aree in cui è più forte la domanda nella zona nord di Milano, dove i prezzi medi variano da 5.900 a 10.200 euro al mq. Le quotazioni più alte si registrano in Porta Nuova (18.000 euro/mq) e nell'area di XXV Aprile, Corso Como e Stazione Garibaldi (10.200 euro/mq).
Infine, nella zona sud, di grande interesse sono Porta Romana e Medaglie d'Oro - Muratori; qui i prezzi oscillano tra i 5.300 euro/mq di Medaglie d'Oro - Lodi e i 9.500 euro al mq di Porta Romana - Crocetta - Quadronno.
In sofferenza il mercato delle piccole locazioni
A Milano il mercato delle locazioni ha profondamente sofferto gli effetti della pandemia: i driver della domanda sono venuti del tutto meno (business, didattica, eventi e turismo), generando tassi di vacancy e domanda rarefatta. In questa situazione, tuttavia, è emersa una piccola ma rilevante nicchia di mercato di sostituzione, con buona richiesta per tagli medio-grandi destinati a famiglie con esigenze o necessità di sostituzione per upgrade, spesso a fronte di canoni di locazione favorevoli al cambio. Più in sofferenza il mercato dei tagli piccoli (mono e bilocali) con effetto anche sul mercato delle compravendite di tale tipologia.